花都试水“产城融合”地块 居住环境和规划利好成亮点

10月30日，广州将有6宗商住商服用地出让，其中，花都凤凰路地块处于花都区府、空港区、广州北站三点辐射范围之内，同时属于《花都湖地区居住组团控制性详细规划》（以下称“花都湖规划”）的重要部分。花都近5年商住用地供应大体呈现下降趋势，2016年更是出现“断供”，这意味着凤凰路地块一期用地将是该区2016年至今首宗公开出让的商住用地。根据《花都湖规划》，花都湖周边区域将进行统筹开发，预计将打造成为居住人口达26万的“产业新城”。因此，该地块对花都区域楼市将产生重要的影响。

起拍楼面价高商业部分需自持30%

该地块位于花都湖东南侧，属于规划中的新开发片区，该地块包含东侧居住用地及西侧商服用地，需配建1万平方米拆迁安置房，扣除安置房计容后实际起拍楼面价为16248元/平方米，楼面价大幅高于目前花都住宅地单价纪录（2015年10月路劲拍得茶园路以西地块，楼面价8054元/平方米）。此外，地块的商服部分不得建设及销售住宅或商业公寓，且自持不低于计容的30%，对于企业盘活商业、招商引资方面有一定要求。

住宅地块总用地面积为50010平方米，可用建设面积为35646平方米，计容建面为99809平方米。东侧临近云峰花园，南侧为在建的产业园，西侧紧贴主干道凤凰南路，北侧目前为草地，根据《花都湖规划》显示未来将同样建成住宅社区。

从目前花都区重点规划布局来看，地块位于空港区、广州北站两大交通枢纽中间，临近花都区府商住区，区位条件较佳；9号线开通将串联机场、区府以及汽车城，提高地块与周边的通勤效率。随着目前空港圈以及广州北站枢纽的建设投入，地块未来将成为两大交通枢纽、区府上班族安居置业优选区域；其次，由于9号线与3号线换乘较方便，同时置业成本低于市区，预期将承接一部分市区上班族的需求，广州中原研究发展部认为，未来花都湖地区楼盘客户群体较广。

居住人口达26万的“产业新城”

花都近5年商住用地供应大体呈现下降趋势，2016年更是出现“断供”。花都商住用地供应多集中在2013-2015年，目前这一部分出让地的项目大部分处于售罄、尾货状态，因此实际上花都主要板块一手供应“稀缺”。

根据2017年5月19日广州市国规委通过的《花都湖规划》显示，花都湖周边区域将进行统筹开发，预计将打造成居住人口达26万的“滨水新城”。而根据规划示意图显示，未来花都湖东南侧主要分为居住、商服、产业用地三部分，本次出让的一期用地与该规划文件安排相符。

据了解，地块周边主要为二手项目，价格在1.7万-2万元/平方米，一手项目价格在2.4万-2.5万元/平方米，由于地块周边一手项目不多，因此未来地块产品可填补市场空白。目前地块扣除配建起拍楼面价已超1.6万/平方米，即使底价成交，未来住宅产品盈利临界点售价（预计约3万元/平方米）高于周边一手项目售价25%左右，而且其商业部分需要30%自持并不得建商业公寓，因此实际上建设、运营成本将更高；假如土拍出现多家房企“抢食”，进入竞配建、自持环节导致实际拿地成本进一步提高，广州中原研究发展部认为，这将使花都楼市价值重新被审视，尤其对于目前地铁9号线沿线、配套完善的优质板块（区府、空港区）一二手项目，将有更多置业者关注。

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